Мениджмънт

CAFM и BMS – ИТ решения за икономия и комфорт

CIO Media

Основна цел на управлението на сградите (Facility Management или управление на експлоатацията) е оптималното използване на обекта и запазването на неговата стойност в продължение на целия цикъл от неговия живот. Напрактика Facility Management е подход, осигуряващ обслужване на инфраструктурата и осигуряване на всичко необходимо за комфорта на обитателите - от доставяне на мебели до организация на ремонтни дейности. Част от FM е взаимодействието с организациите осигуряващи гаранционно обслужване на различните системи в обекта (за вентилация, климатизация и т.н.). В задачите на FM влиза организацията на работата с доставчиците на електроенергия, вода, топлоенергия, а също на работата със службата за охрана.

Изпълнението на всички изброени цели изисква усилия в няколко основни направления: комерсиалиен мениджмънт, инфраструктурен мениджмънт и технически мениджмънт и в частност внедряване и управление на необходимите информационни технологии. В тази статия ще се фокусираме върху последното от тези направления и на двата най-популярни типа информационни решения подпомагащи управлението на сградите - CAFM и BMS .

CAFM

Компютърно базираното управление на сгради (Computer Aided Facilities Management CAFM) е подход насочен към оползотворяването на потенциала на информационните технологии в FM практиката. CAFM системите са предназначени за компаниите, осъществяващи управление на своите сгради и тяхната инфраструктура и за компаниите предоставящи услуги свързани с Facility Management. Използването на този клас продукти има за цел да осигури оперативния и стратегически мениджмънт в управлението на сградата, т.е. всички дейности свързани с административните, технически и инфраструктурни FM задачи, когато сградата вече е в експлоатация, както и стратегическото и планиране и управление.

CAFM системите носят всички основни характеристики на съвременните корпоративни информационни решения. Те обединяват множество технологии и информационни източници - системи за управление на бази данни, CAD системи, решения базирани на концепцията за единния строителен модел (BIM), интерфейси към други системи. Съвременните CAFM решения са web базирани и осигуряват комплексно управление на основните фондове на компанията - т.е. недвижима собственост, инвентар, инженерна инфраструктура и т.н. Не на последно място CAFM системите предоставят на фасилити мениджърите средства за следене, планиране, управление и отчитане на необходимата за тяхната дейност информация.

Едно модерно CAFM решение от висок клас е в състояние да комбинира сложни данни и да провежда анализи за идентифициране на направленията, в които управлението на сградата може да се подобри. Алтернативните системи от този клас са изградени от различни функционални модули, осигуряващи автоматизацията на различни задачи, но традиционно те осигуряват:
  • Техническо обслужване на инженерните системи
  • Управление на ресурсите и материално-техническата база
  • Управление на площите, помещенията и инфраструктурата
  • Управление на отдаването под наем
  • Управление на документите
  • Управление на договорите
  • Help-Desk
  • Управление на проектите
  • Инвентаризация на фондовете

Стандарти за CAFM системи
  • U.S. National CAD Standard®
  • CAD-GIS-BIM Open Standard - OWS-4
  • W3C Fourth Edition and XML 1.1
  • Spatial Data Standards for Facilities, Infrastructure, and Environment (SDSFIE)
  • International Alliance for Interoperability, IFCs (ISO PAS 16739)
  • COBIE

Приложения

Както много други професионалисти и фасилити мениджърите срещат специфични предизвикателства и трябва да се справят с разнообразни ограничения, от типа на свиващи се бюджети за поддръжка, минимални ресурси за изпълнение на задачите, разпръснати и противоречиви данни за важни параметри, свързани с тяхната дейност и т.н. Добре проектираното и правилно реализирано CAFM решение може да съдейства на мениджърите ангажирани с управлението на сградата в няколко важни направления:

  • Стратегическо планиране: Задачите решавани в това направление са свързани с анализиране на наличните активи и планирането на бъдещата дейност с оглед на максимална полза за организацията. CAFM системите подпомагат мениджърите на сградата при вземането на решения във връзка с оптимално разпределяне на пространството, разположение на оборудването и редица други подобни параметри;
  • Управление на площите и инвентара: CAFM системата поддържа описание на структурата на недвижимата собственост, помещенията, работните места, наемателите, а също така регистър на оборудването. Тя осигурява средства за инвентаризация, за планиране и подържане на графици за регламентирани дейности във връзка с техническото обслужване;
  • Оперативна дейност: Задачите в това направление включват контрол върху консумацията на енергия и изразходването на други ресурси;
  • Поддръжка и ремонти: CAFM системата осигурява регистрирането на повреди и ремонти по заявка. Предоставя средства за контрол на работата с подизпълнители;
  • Отчетност: Информационните решения за сграден мениджмънт осигуряват отчитането на изразходвани ресурси, разходи по извършени дейности и т.н.

BMS

Още един клас информационни решения за целите на управлението на сгради и тяхната инфраструктура са т.нар. системи за сградна автоматизация (Building Management Systems - BMS). Те представляват комплекс от организационни, инженерно-технически мероприятия и програмни средства, осигуряващ високоефективна и икономична инфраструктура, максимално отговаряща на потребностите на обитателите и собственика на зданието. Това се постига, чрез интеграция на всички основни компоненти на зданието в единна информационно-управляваща инфраструктура и осигуряване на тяхното взаимодействие на базата на единна среда за предаване на данни, в основата на която са LAN/WAN, организирани в съответствие с принципите на структурните кабелни системи.

BMS системите дават възможност оперативно да бъдат вземани решения при аварийни и извънредни ситуации (пожар, несанкциониран достъп и др). Осигуряват своевременна локализация на проблемите в аварийни ситуации и обективна информация за състоянието на всички системи в сградата. С тяхна помощ може да се постигне оптимално управление на инженерното оборудване с цел съкращаване на разходите за използване на електроенергия и други ресурси (вода, отопление и т.н.).

Потребителите

Пазарът на BMS системи се разделя условно на няколко крупни сегмента - бизнес сгради, големи хотели, промишлени и транспортни комплекси и т.нар. „умни домове". В България по-активно се развиват първите 2 сегмента. През последните 4-5 години бяха изградени много нови търговски центрове и офис сгради и почти всички са снабдени с автоматизирани системите за вентилация и климатизация, за управление на електро захранването и ВиК системите, за контрол на пожароизвестителните системи и т.н. Обхватът на изградените решения е различен, но е факт че на сградната автоматизация у нас се обръща все повече внимание. Показателен е фактът, че в конкурсa „Сграда на годината 2008" в шест от деветте номинирани проекта в категориите „Търговски сгради" и „Обществени сгради с бизнес предназначение„ са реализирани BMS системи. Подобно е съотношението и в категорията „Хотелски комплекси".

Всъщност в глобален мащаб, хотелските комплекси въвеждат най-всеобхватни системи за сградна автоматизация. Например, техническите изисквания по отношение на BMS система, отговаряща на стандартите на световноизвестната хотелска верига Marriott, представляват документ от 400 страници.

Ползи

Какви са ползите от автоматизираното управление на сградите, осъществявано чрез BMS? Например, във всеки офис има сътрудници, които отварят прозореца, докато кондиционера е включен. Така оборудването работи напразно, хаби енергия и се амортизира. В "интелигентната сграда", снабдена с BMS такава ситуация е изключена, тъй като прозорците са снабдени с датчици, които ще констатират отварянето, ще сигнализират на системата за сграден мениджмънт, а тя ще изключи кондиционера.

Използването на енергоспестяващо оборудване и интегрирани системи за управление на сградите редуцира годишните разходи за комунални услуги от 15 до 30%. Според някои оценки, за един бизнес център с площ от 50 хил. кв.м. годишните разходи за електроснабдяване, водоснабдяване, канализация, топлинна енергия и климатизация възлизат средно на $1 млн. Следователно спестените средства за една година биха били от порядъка на $300 хил. В същото време оборудването за осигуряването на интелигентно управление на сградата (контролери, програмно осигуряване и т.н.) оскъпява всеки квадратен метър с не повече от $50. На тази база експертите изчисляват, че инвестицията в едно цялостно решение за сграден мениджмънт се възвръща напълно за не повече от 8 години, а в повечето случаи и в по-кратки срокове.

В заключение

Построяването на бизнес сграда, търговски център или хотелски комплекс безспорно е мащабна задача. Днес обаче създаването на постройката е само началото. Главното е на изградения обект да бъде вдъхнат «живот» - всеки, който го посети да почуства комфорта, осигуряван от технологиите, които същевременно елиминират разхищението на енергия и ресурси. Неслучайно информационните решения за управление на сгради постепенно се превръщат от модна концепция в стандартен компонент на всеки проект за създаване на комерсиална сграда.

Използвани източници
  1. Facility Management, 2nd Edition, Edmond P. Rondeau, Robert Kevin Brown, Paul D. Lapides, ISBN: 0-471-70059-2, Wiley, January 2006.
  2. Abel, J., Lennerts, K. 2005. "Where does CAFM really help? Current fields of application and future trends according to system users". In: Proceedings of CIB W78's 22nd International Conference on Information Technology in Construction, , Dresden, Germany, 19-21 June 2005.


Терминал 2 на Летище София разполага с BMS система ползваща технологии на Honeywell. Решението концентрира голям брой ресурси за управлението на сградата, интегрирайки системите за достъп, електрозахранване, климатизация и вентилация, асансьори и ескалатори, контактни ръкави и изходи, информация на полети, пожароизвестяване и т.н.


X